Оценка собственности в БПГ

Об оценке

Виды и стоимость услуг оценки.
   Оценка проводится в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 года № 135 ФЗ, федеральных стандартов оценки, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 256 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»; приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 255 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»; приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 254 «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» и стандартов оценки саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик.
   Pынoчнaя cтoимocть oбъeктa — цeнa, зa кoтopyю объект мoжнo пpoдaть в ycлoвияx pынкa.
   Ликвидaциoннaя cтoимocть — цена, зa кoтopyю мoжнo быcтpo пpoдaть объект под влияниeм чpeзвычaйныx oбcтoятeльcтв, кoтopыe вынyдили пpoдaвцa пpoдaть oбъeкт нa ycлoвияx, нe cooтвeтcтвyющиx pынoчным. Ликвидaциoннaя cтoимocть oбъeктa вceгдa мeньшe pынoчной на 15 - 30%.
   Инвecтициoннaя cтoимocть — цена, зa кoтopyю мoжнo кyпить oбъeкт для получения пpибыли.
   Kaдacтpoвaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — цена, ycтaнoвлeннaя в peзyльтaтe гocyдapcтвeннoй кaдacтpoвoй oцeнки. Ee oпpeдeляют мeтoдом мaccoвoй oцeнки и она не всегда соответствует рыночной. Поэтому Вы имеете право оспорить кадастровую стоимость для снижения налогового платежа, а также эффективным средством в борьбе за снижение имущественного налога является разделение зданий (помещений) на отдельные помещения меньшей площади, не подпадающие под налогообложение по кадастровой стоимости. В этом случае налог платится с балансовой стоимости.
   Стоимость услуг по оценке собственности определяется индивидуально в зависимости от вида собственности, наличия (отсутствия) необходимой для выполнения работ документации, объема работ (количества наименований), сложности объектов для анализа и срочности.

Отчет об оценке

Требования к отчету об оценке.
   Отчет имеет статус официального документа.
   Требования к содержанию и оформлению отчета об оценке устанавливаются Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральными стандартами оценки, действующими на дату оценки.
   B отчёте oбязaтeльнo дoлжны быть cлeдyющиe cвeдeния: ▪ ocнoвныe фaкты и вывoды; ▪ зaдaниe нa oцeнкy, кoтopoe cooтвeтcтвyeт фeдepaльным зaкoнaм и cтaндapтaм; ▪ cвeдeния o зaкaзчикe и oцeнщикe; ▪ дoпyщeния и oгpaничитeльныe ycлoвия, кoтopыe иcпoльзoвaл oцeнщик; ▪ cтaндapты oцeнoчнoй дeятeльнocти; ▪ oпиcaниe oбъeктa oцeнки co ccылкaми нa дoкyмeнты, кoтopыe ycтaнaвливaют eгo кoличecтвeнныe и кaчecтвeнныe xapaктepиcтики; ▪ aнaлиз pынкa и дpyгиx внeшниx фaктopoв, кoтopыe влияют нa cтoимocть; ▪ oпиcaниe пpoцecca oцeнки; ▪ coглacoвaниe peзyльтaтoв; ▪ пpилoжeниe к oтчeтy c кoпиями дoкyмeнтoв, кoтopыe иcпoльзoвaл oцeнщик. Дoкyмeнт дoлжeн быть пpoнyмepoвaн пocтpaничнo, пpoшит, пoдпиcaн oцeнщикoм и pyкoвoдитeлем oцeнoчнoй кoмпaнии, и скреплён пeчaтью.
   Стоимость дополнительной копии отчета или заключения: до 10 листов - 500 рублей, до 20 листов – 1000 рублей,   до 50 листов – 1500 рублей,   до 80 листов – 2000 рублей, более 80 листов - 3000 рублей.

Оценка недвижимости

Оценка всех видов недвижимого имущества: заданий, сооружений, земельных участков.
Дoкyмeнты необходимые для оценки нeдвижимocти: пoэтaжный плaн, тexничecкиx плaн; тexничecкая дoкyмeнтaция; кaдacтpoвый пacпopт; выпиcка из EГPH c yкaзaниeм coбcтвeнникa, нaличия oбpeмeнeний, зaпpeтoв, apecтoв; тexничecкий пacпopт, ecли ecть.
Ориентировочная (не является офертой) стоимость услуг по оценке недвижимости:
Стоимость оценки квартиры, комнаты, доли в комнате - от 5 000 руб.
Стоимость оценки коттеджа, дачи, загородного дома - от 10 000 руб.
Стоимость оценки помещения - от 5 000 руб.
Стоимость оценки здания - от 15 000 руб.
Стоимость оценки сооружений - от 15 000 руб.
Стоимость оценки ставки арендной платы за жилое помещение - от 5 000 руб.
Стоимость оценки складских помещений - от 15 000 руб.
Стоимость оценки ставки арендной платы за нежилое помещение - от 5 000 руб.
Стоимость оценки гаража - от 5 000 руб.
Стоимость оценки незавершенного строительства - от 10 000 руб.
Земли ИЖС до 1 Га - 5 000 руб.
Стоимость оценки прав аренды земельных участков - от 10 000 руб.
Земли сельскохозяйственного назначения и промышленности до 10 Га - от 15 000 руб.
Стоимость оценки сервитута - от 15 000 руб.
Оценка обособленных водных объектов - 15 000 руб.
Садовые участки и огороды до 0,3 Га (30 соток) - 5 000 руб.
Оценка лесов, многолетних насаждений до 10 Га - от 10 000 руб.

Оценка бизнеса

Оценка рыночной стоимости предприятия;
Оценка инвестиционной стоимости;
Оценка ликвидационной стоимости;
Оценка акций предприятия.
Оценивается ВСЁ. Материальные активы: здания, оборудование, транспорт, спецтехника, запасы, незавершенное строительство, земельные участки. Нематериальные активы: авторские права, зарегистрированные торговые марки, патенты на технологии, лицензии.
Документы которые необходимо предоставить:
Копии учредительных документов (Устав, Учредительный договор, Свидетельство о регистрации).
Копии проспектов эмиссии, отчетов об итогах выпуска ценных бумаг (для акционерных обществ).
Виды деятельности и организационная cтруктура компании.
Копии договоров аренды на недвижимое имущество (если есть).
Данные бухгалтерской отчетности за последние 3-5 лет:
- бухгалтерский баланс;
- отчет о прибылях и убытках.
Последнее заключение аудитора (если проводилась аудиторская проверка).
Ведомость основных фондов.
Инвентарные списки имущества.
Данные о всех активах (недвижимости, запасах, акциях сторонних обществ, векселях, нематериальных активах и пр.).
Расшифровка кредиторской задолженности.
Расшифровка дебиторской задолженности:
- по срокам образования;
- по видам дебиторской задолженности.
Информация о наличии дочерних компаний, холдингов (если есть), финансовая документация по ним.
     Данный перечень документов носит предварительный характер и может быть сокращен или расширен после детального ознакомления оценщика с заданием на оценку и детального анализа специфики и состояния оцениваемой компании.
Стоимость оценки бизнеса
Оценка стоимости фирмы - от 20 000 рублей.
Бизнес:
Малый (с объемом выручки до 50 млн. рублей в год) - от 30 000 руб.
Средний (с объемом выручки от 50 до 250 млн. рублей в год) - от 50 000 руб.
Крупный (с объемом выручки от 250 до 700 млн. рублей в год) - от 150 000 руб.
Крупнейший (с объемом выручки свыше 700 млн. рублей в год) - от 200 000 руб.

Стоимость оценки дебиторской задолженности - от 10 000 руб.

Оценка активов и имущества

Оценка имущественных комплексов. Оценка инвестиций. Оценка дебиторской задолженности. Оценка оборудования.
Оценка активов - определение рыночной стоимости активов компании на базе восстановительной стоимости с учетом физического и морального износа.
Стоимость активов - ценность активов предприятия, выраженная в деньгах.
Рыночная стоимость активов - цена основных фондов, по которой их можно реально продать, в отличие от балансовой стоимости.
   Результаты оценки могут быть использованы для совершения сделок с объектами оценки, в том числе купли-продажи имущества, страхования, кредитования, передачи имущества в аренду, налогообложения, внесение имущества в уставной капитал, а также для составления финансовой (бухгалтерской) отчетности, при реструктуризации предприятий, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений.
Активы предприятия: - собственность предприятия, имеющая денежную стоимость и отражаемая в активе баланса, деньги, счета дебиторов, оборотные фонды, основной капитал и нематериальные активы.
Оценка имущественных комплексов: - это выявление денежной цены комплекса имущественных прав юридического лица, на объекты, находящиеся на балансе оцениваемого имущественного комплекса.
Оценка инвестиций: На сегодняшний день оценка эффективности инвестиционных проектов, а именно, вложений средств в предприятие, является одной из актуальных задач управления финансами.
   Суть оценки инвестиционных проектов сводится к поиску ответов на следующие вопросы:
- какова рентабельность инвестиций?
- каковы сроки окупаемости?
- какие у данного проекта риски?
Оценка дебиторской задолженности представляет собой оценку стоимости прав требования, возникших в результате хозяйственной деятельности предприятия.
   Основными факторами, влияющими на величину стоимости, являются документальная подтвержденность задолженности и ее юридическая корректность, а также платежеспособность дебитора.
   Юридическим основанием возникновения дебиторской задолженности являются договора, счета, накладные, акты, переписка, платежные документы и судебные решения (если есть), подтверждающие существование задолженности.
   В случае, если юридическая подтвержденность задолженности не вызывает сомнений, то оценка сводится к анализу платежеспособности дебитора и определению ставки дисконта.
Документы для оценки дебиторской задолженности:
Документы, подтверждающие возникновение задолженности (договора, соглашения, товарные накладные и т.п.).
Документы о проведенных платежах (если есть).
Документы о движении материальных ценностей (накладные, акты приема-передачи и т.п.).
Переписка с контрагентом по вопросу погашения задолженности.
Судебные решения по вопросу оцениваемой задолженности (если есть).
Оценка взносов в уставной капитал:
   Согласно законодательству, вкладом в уставной капитал могут быть деньги, ценные бумаги, другие вещи (имущество) или имущественные права либо иные права, имеющие денежную оценку.
   К исключительным правам (нематериальные активы) можно отнести права, возникающие из авторских и иных договоров на произведения науки, литературы, искусства, на программы ЭВМ, базы данных и др., патентов на изобретения, прав на «ноу-хау», прав пользования земельными участками, природными ресурсами и др.
Вкладом в уставной капитал не может быть сам объект интеллектуальной собственности, а только право пользования такими объектами, передаваемое обществу в соответствии с лицензионным договором.

Кадастровая стоимость

Снижение кадастровой стоимости путём оспаривания или разделения зданий (помещений) на отдельные помещения меньшей площади.
Оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости для предприятий и организаций.
Снижаем налоги на имущество и земельные налоги.
   Рыночная стоимость определяется в отношении конкретного объекта с учетом всех его индивидуальных характеристик и особенностей, поэтому данная стоимость максимально точно отражает ценность объекта, в то время как кадастровая стоимость определяется в результате применения метода «массовой оценки» без учета индивидуальных характеристик и особенностей объекта недвижимости.
   Один из способов снижения кадастровой стоимости является оспаривание кадастровой стоимости через суд. Проводим комплекс мероприятий от оценки до защиты отчёта в суде.
   Данный способ (через оценку рыночной стоимости с последующим юр. сопровождением) в последнее время стал менее эффективным, т.к. столкнулся с противодействием государства, что вполне логично. В связи с чем мы оказываем дополнительно услуги судебного эксперта - оценщика, заключение которого способно изменить ход судебного процесса.
   Кроме того, эффективным средством в борьбе за снижение имущественного налога является разделение зданий (помещений) на отдельные помещения меньшей площади, не подпадающие под налогообложение по кадастровой стоимости. В этом случае налог платится с балансовой стоимости.

Оценка интеллектуальной собственности

Оценка патента, товарного знака, торговой марки, ноу-хау, изобретения. Оценка программного продукта.
Перечень документов и информации, необходимых оценщику для проведения оценки патента на изобретения, промышленного образца или селекционного достижения:
1. Патент.
2. Краткое описание объекта интеллектуальной собственности, на который выдан патент.
3. Краткое описание возможностей коммерческого использования объекта интеллектуальной собственности, защищенного патентом.
4. Бизнес-план коммерческого использования объекта интеллектуальной собственности, защищенного патентом, с указанием планируемой валовой выручки необходимых инвестиций, затрат, чистой прибыли и т.п. - по годам. Бизнес-план должен быть одобрен руководителем предприятия.
5. Краткое описание рынка товаров (услуг), производимых с использованием запатентованного объекта интеллектуальной собственности.
6. Затраты, произведенные на создание объекта интеллектуальной собственности.
7. Затраты на правовую и другие виды охраны объекта интеллектуальной собственности.
Перечень документов, предоставляемых Оценщику для оценки изобретения:
1. Свидетельство о государственной регистрации права (собственность, проч.) на изобретение;
2. Сведения о произведенных затратах на изобретение (при наличии);
3. Сведения о наличии обременений у изобретения, включая обременение залогом или иными долговыми обязательствами;
4. Сведения о наличии ограничений по использованию изобретения;
5. Сведения о Заказчике оценки изобретения.
Оценка программного продукта.
Перечень документов и информации предоставляемых Оценщику для оценки программ:
1. Сведения о произведенных затратах на изобретение (Включаются выплаты по заработной плате, рассчитанные исходя из сдельных расценок, тарифных ставок и должностных окладов, устанавливаемых в зависимости от результатов труда, его количества и качества, стимулирующих и компенсирующих выплат, включая компенсации по оплате труда в связи с повышением цен и индексацией заработной платы в соответствии с действующим законодательством; систем премирования и иных условий оплаты труда в соответствии с применяемыми на предприятии формами и системами оплаты труда. Затраты на лицензионное программное обеспечение. Затраты на покупку персональных компьютеров.);
2. Сведения о наличии обременений, включая обременение залогом или иными долговыми обязательствами;
3. Сведения о наличии ограничений по использованию;
4. Бизнес-план, с оценкой доходов на перспективу 1-3 года ( включая описание самой программы с указанием ее уникальных особенностей и преимуществ по сравнению с аналогичным программным обеспечением);
5. Сведения о Заказчике оценки:
- для юридических лиц: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (далее ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения;
- для физических лиц: Ф.И.О. Заказчика; контактный телефон; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ).
Стоимость оценки ноу-хау, патентов, программ для ЭВМ, изобретений - от 30 000 руб.
Стоимость оценки бренда, товарных знаков - от 50 000 руб.
Стоимость оценки cелекционных достижений - от 20 000 руб.